2

2.3.	PENILAIAN
2.3.1.	JENIS-JENIS OBJEK PAJAK
	A.	OBJEK PAJAK UMUM Objek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. Objek pajak umum terdiri atas :
		1.	Objek Pajak Standar Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut :
			Tanah	:	< 10.000 m2
			Bangunan	:	Jumlah lantai < 4
			Luas Bangunan	:	< 1.000 m2
		2.	Objek Pajak Non Standar Objek Pajak Non Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai berikut :
			Tanah	:	> 10.000 m2
			Bangunan	:	Jumlah lantai > 4
			Luas Bangunan	:	> 1.000 m2
	B.	OBJEK PAJAK KHUSUS Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki arti yang khusus seperti : lapangan golf, pelabuhan laut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa bensin dan lain-lain.
2.3.2.	PENDEKATAN DAN CARA PENILAIAN
	A.	PENDEKATAN PENILAIAN Sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 3 Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 tahun 1994, maka dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan penilaian, yaitu :
		1.	Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
		2.	Pendekatan Biaya (Cost Approach)
		3.	Pendekatan kapitalisasi pendapatan (Income Approach)
		1.	Pendekatan Data Pasar Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penetapan, pendekatan ini adalah tersedianya data jual-beli atau harga sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk penentuan NJOP bumi, dan untuk objek tertentu dapat juga dipergunakan untuk penentuan NJOP bangunan.
		2.	Pendekatan Biaya Pendekatan biaya digunakan untuk penilaian bangunan yaitu dengan cara memperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru objek yang dinilai, dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya.
		3.	Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi dan/atau hak pengusaha. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objek-objek komersial, yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan udara, pelabuhan laut, tempat rekreasi dan lain sebagainya. Dalam penentuan NJOP, penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi pendapatan dipakai juga sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan dengan pendekatan lainnya.
	B.	CARA PENILAIAN Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar di seluruh wilayah Indonesia, sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaian dilakukan yang tersedia sangat terbatas, maka pelaksanaan dengan dua cara (Lampiran 21), yaitu :
		1.	Penilaian Massal Dalam sistem nilai NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT, sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB. Perhitungan Penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation/CAV).
		2.	Penilaian Individual Penilaian individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu), baik objek pajak khusus , ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut. Pelaksanaan pendataan dilakukan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP, sedangkan untuk data-data tambahan dengan menggunakan LKOK ataupun dengan lembar catatan lain untuk menampung informasi tambahan sesuai dengan keperluan penilaian masing-masing objek pajak. Proses penghitungan nilai dilaksanakan dengan menggunakan formulir penilaian masing-masing objek pajak. Proses penghitungan nilai dilaksanakan dengan menggunakan formulir penilaian sebagaimana dalam Lampiran Buku Petunjuk Teknis Penilaian Objek Khusus PBB atau dengan lembaran khusus untuk objek-objek tertentu seperti jaln tol, bandar udara, pelabuhan laut, lapangan golf, pompa bensin dan lain-lain. Setiap penilaian harus memperhatikan tanggal penilaian yang menjadi dasar ketetapan PBB per 1 Januari tahun pajak sebagaimana diatur pada Pasal 8 ayat 2 UU No.12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994.

2.3.3.

PELAKSANAAN PENILAIAN

PENILAIAN MASSAL

PENILAIAN TANAH

1.1

Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR

Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/peta ZNT

(i)

ZNT dibuat per kelurahan/desa

(ii)

Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah.

Contoh :

NO.

NIR

PENULISAN

Rp.

1.500.000

1.500

Rp.

220.000

220

Rp.

22.500

22,50

Rp.

600

0,60

(iii)

Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT.

Bahan-bahan yang Diperlukan

(i)

Peta kelurahan/desa yang telah ada batas-batas bloknya.

Peta dimaksud disalin/di foto copy 2 (dua) lembar. Satu lenbar untuk konsep peta ZNT dan satu lembar lagi untuk pembuatan peta ZNT akhir.

(ii)

File data tahun terakhir serta DHKP.

Data ini diperlukan untuk standarisasi nama jalan.

(iii)

Buku klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (Keputusan Kakanwil DJP) tahun terakhir.

Data ini dipakai untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan standarisasi nama jalan.

(iv)

Alat-alat tulis termasuk pensil pewarna.

Proses Pembuatan Sket/Peta ZNT

(i)

Tahap Persiapan

Tahapan persiapan meliputi kegiatan-kegiatan :

Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT, meliputi Peta Wilayah, Peta Desa/Kelurahan, Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok.

Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data dari laporan Notaris/PPAT, data NIR dan ZNT lama, SK Kakanwil tentang Klasifikasi dan Penggolongan NJOP Bumi dan sebagainya.

Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (berdasarkan RUTRK dan RDTRK).

Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada Keputusan ini.

(ii)

Pengumpulan data harga jual

Data harga jual adalah informasi mngenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau bangunan.

Sumber data berasal dari PPAT, notaris, lurah/kepala desa, agen properti, penawaran penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori, pameran dan sebagainya.

Data Lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencarian data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data-data baru maupun mengecek data-data yang diperoleh di kantor.

Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data Transaksi Properti (Lampiran 30).

Dalam rangka pengumpulan data harga jual, juga diadakan inventarisasi nama-nama jalan yang ada di setiap desa/kelurahan. Penulisan nama jalan disesuaikan dengan standar Baku Penulisan Nama-nama Jalan Sebagaimana diuraikan dalam Lampiran 23.

(iii)

Kompilasi Data

Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa harus dikelompokkan menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah.

Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisis data.

(iv)

Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT

Semua data yang diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2 : Analisis Penentuan Nilai Pasar Wajar (Lampiran 30).

Nomor Data yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor yang tertulis pada Formulir 2. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data.

Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data :

Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 Januari tahun pajak bersangkutan.

Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti, keadaan ekonomi, tingkat inflasi, tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. Perubahan nilai tanah tersebut adalah cenderung meningkat. Oleh karena itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah persentase antara 2% s/d 10% pertahun.

Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Misalnya data hipotik/agunan di Bank, data penawaran, data dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan Nilai Pasar harus disesuaikan. Besar penyesuaian sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan di lapangan. Variasi besarnya prosentase penyesuaian antara penilai satu dengan yang lain tidak dapat dihindari dan tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari Nilai pasar. Untuk mendapatkan nilai tanah data yang digunakan adalah data transaksi jual beli yang memenuhi unsur pasar wajar. Oleh karena itu data harga penawaran perlu disesuaikan dengan mengurangkan dalam persentase 5% s/d 20% sesuai dengan analisis di lapangan. Untuk data hipotik disesuaikan dengan menambah dalam persentase 10% s/d 35% sesuai analisis di lapangan.

Angka persentase penyesuaian di atas bukan merupakan angka yang mutlak. Persentase penyesuaian harus berdasarkan kepada kenyataan, data dan fakta di lapangan dan di analisis terlebih dahulu, sehingga di setiap wilayah dapat berbeda.

(v)

Menentukan Nilai Pasar tanah per meter persegi

Tanah kosong, Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.

Tanah dan bangunan;

Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempat.

Nilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh Nilai Pasar tanah kosong untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.

(vi)

Membuat batas imajiner ZNT

Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data transaksi. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah :

Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya.

Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis yang telah diplot pada peta kerja ZNT.

Pengelompokan persil tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :

Nilai Pasar Tanah yang hampir sama

Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama

Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda

Mempunyai potensi nilai yang sama

(vii)

Analisis Data Penentuan NIR

Analisis data dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah, sehingga untuk ZNT yang berbeda harus menggunakan halaman baru Formulir 3 dan 4 (masing-masing pada Lampiran 30). Data-data yang dianalisis untuk memperoleh Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut :

Data relatif baru

Data transaksi atau penawaran yang wajar

Lokasi yang relatif berdekatan

Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama

Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang relatif sama

Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR

Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, nilai tanah yang telah dianalisa pada Formulir 2 (Lampiran 30) disesuaikan dengan ketentuan sebagai berikut :

Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut dengan menggunakan formulir 3 (Lampiran 30).

Untuk ZNT yang hanya memiliki satu data transaksi NIR ditentukan dengan cara mempertimbangkan data transaksi dari ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan formulir 3 setelah dilakukan proses penyesuaian seperlunya.

Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, jenis penggunaan tanah dan keluasan pensil sebagaimana pada formulir 4 (Lampiran 30).

(viii)

Pembuatan Peta ZNT Akhir

Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa

Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik

Cantumkan NIR (nilai tanah hasil analisis dari Formulir 3 atau 4 bukan nilai tanah hasil klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja.

Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT.

Next >>