Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor : SE - 55/PJ.3/1985

Dokumen ini diketik ulang dan diperuntukan secara ekslusif untuk www.ortax.org dan TaxBaseX. Pengambilan dokumen ini yang dilakukan tanpa ijin adalah tindakan ilegal.

20 Agustus 1985

SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR SE - 55/PJ.3/1985

TENTANG

DASAR PENGENAAN PPN UNTUK PENYERAHAN BANGUNAN OLEH PENGUSAHA BIDANG REAL ESTATE DAN
INDUSTRIAL ESTATE (SERI PPN-60)

DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

1. Sebagaimana diketahui bersama, Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan Barang Kena Pajak. Barang Kena Pajak adalah barang berwujud yang menurut sifat atau hukumnya adalah barang bergerak maupun tidak bergerak sebagai hasil proses pabrikasi.

2. Pengusaha Real Estate/Industrial Estate adalah pabrikan dari Barang Kena Pajak yang menurut sifat atau hukumnya adalah barang tidak bergerak berupa bangunan beserta ikutannya, Yang dimaksud ikutannya disini adalah, bidang tanah yang di atasnya berdiri bangunan tersebut, bidang tanah sebagai pekarangan bangunan tersebut, pagar pekarang sekeliling bangunan tersebut dan saluran air/got/riol, sarana jalan, pipa leding, tiang dan kabel listrik yang merupakan bagian kelengkapan bangunan tersebut.

3. Untuk pembelian bahan-bahan juga digunakan dalam pembuatan bangunan beserta ukurannya dan fasilitas lingkungan di luar bangunan tersebut, serta yang digunakan untuk proses pengolahan dan pematangan tanah menjadi siap bangun, oleh Pengusaha Real Estate/Industrial Estate telah dibayar Pajak Pertambahan Nilai sebagai Pajak Masukan, kecuali atas perolehan dan pembebasan tanah untuk lokasi bangunan.

4. Tanah sebagai bidang maupun sebagai benda/zat padat alamiah bukan Barang Kena Pajak. Hak atas tanah (baik hak milik, hak guna bangunan maupun hak guna usaha dan hak lainnya atas tanah) adalah barang tidak berwujud, karenanya atas penyerahannya tidak terhutang Pajak Pertambahan Nilai. Sebagai bagian/ikutan dari bangunan, nilai/harga tanah merupakan bagian dari harga bangunan yang diperhitungkan oleh Pengusaha Real Estate/Industrial Estate kepada pembeli.

5. Sesuai dengan persyaratan perizinan bagi usaha Real Estate/Industrial Estate, maka pengusaha yang bersangkutan diwajibkan menyediakan sebagian tanah lokasi untuk keperluan sarana jalan umum, bangunan umum dan fasilitas public utility lainnya yang akhirnya akan menjadi milik Pemerintah. Biaya pembangunan sarana tersebut, serta nilai tanah yang diserahkan kepada Pemerintah, akan menjadi (dibebankan sebagai) bagian dari harga bangunan yang diperhitungkan kepada pembeli seperti halnya pembebanan tersebut pada butir 4 diatas.

6. Pembebanan biaya yang diperhitungkan ke dalam harga bangunan sebagaimana disebutkan pada butir 4 dan 5 diatas menyebabkan harga jual bangunan yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak menjadi tinggi. Akhirnya Pajak Pertambahan Nilai yang dibayar/dipikul pembeli menjadi tinggi pula. Hal ini dapat menimbulkan ketidak adilan dan persaingan kurang sehat yang merugikan Pengusaha Real Estate/Industrial Estate jika terjadi penjualan bangunan oleh pihak perorangan/badan lain bukan Real Estate/Industrial Estate. Penyerahan tanah siap bangun atau bangunan oleh pihak perorangan/badan lain tersebut tidak terhutang Pajak Pertambahan Nilai karena mereka bukan Pengusaha Kena Pajak.

7. Untuk mencegah timbulnya keadaan sebagaimana disebutkan pada butir 6 diatas, maka perlu ditetapkan suatu pedoman penghitungan Dasar Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas penyerahan bangunan oleh Pengusaha Real Estate/Industrial Estate, yang didasarkan pada harga jual bangunan, dikurangi harga perolehan/pembebasan tanah sebelum tanah itu dimatangkan/siap bangun yang diserahkan kepada Pemerintah sebagaimana disebutkan pada butir 5 diatas.

8. Dengan memperhatikan uraian dan keterangan yang terlampir dalam surat REI kepada Menteri Keuangan tanggal 25 Maret 1985 Nomor: 117/REJ/1985 maka bagian harga perolehan/pembebasan tanah yang menjadi dasar pengurangan untuk penghitungan Dasar Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai tersebut sebesar 35% dari harga/nilai tanah sebelum dimatangkan/siap bangun.
   Untuk jelasnya diberikan contoh sebagai berikut :

   8.1.

   Harga (rata-rata) pembebasan sebidang tanah, Rp. 30.000.000,- Biaya pematangan Rp. 20.000.000,- Margin dan biaya lain-lain, Rp. 10.000.000,-   Rp. 60.000.000,- Harga jual yang menjadi Dasar Pengenaan PPN adalah : Rp.60.000.000,- -/- (35% x Rp.30.000.000,-) Rp. 49.500.000,- PPN = 10% x Rp. 49.500.000,- --------------------------- = Rp. 49.000.000,- Rp.   4.950.000,-

   8.2.

   Harga bangunan berikut tanah terdiri atas Rp. 100.000.000,- - Harga (rata-rata) pembebasan tanah Rp.   30.000.000,- - Biaya pematangan Rp.   20.000.000,- - Biaya pembuatan bangunan Rp.   40.000.000,- - Margin dll. Rp.   10.000.000,-   Rp. 100.000.000,- Penghitungan Dasar Pengenaan PPN adalah : Rp.100.000.000,- -/- (35% x Rp.30.000.000,-) Rp.   89.500.000,- PPN = 10% x Rp. 89.500.000,- --------------------------- = Rp. 89.500.000,- Rp.     8.950.000,-

Demikian penegasan kami, dan hendaknya pedoman ini dapat diberitahukan kepada para Pengusaha Kena Pajak yang bersangkutan yang berada di wilayah kerja Saudara masing-masing.

ttd

Dokumen ini diketik ulang dan diperuntukan secara ekslusif untuk www.ortax.org dan TaxBaseX. Pengambilan dokumen ini yang dilakukan tanpa ijin adalah tindakan ilegal.