Program pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah atau PPN DTP yang diluncurkan pada November 2023 diyakini bakal menjadi penopang kebangkitan industri properti Jawa Timur pada 2024. Apabila dibarengi dengan insentif makroprudensial, maka program ini dipandang bakal memompa penyaluran kredit sekaligus konsumsi wilayah ini.

Bukan tanpa sebab. Strategi ini dipandang tak hanya mengerek sektor properti Jawa Timur (Jatim), melainkan juga bakal memompa pertumbuhan industri yang berkolerasi pada sektor ini.

Optimisme ini diungkapkan oleh Kepala Kantor Perwakilan Bank Indonesia (KPw BI) Jatim Doddy Zulverdi yang meyakini bahwa kebijakan itu bakal mendorong kinerja sektor perbankan, termasuk bagi kredit properti.

Dia mengungkapkan bahwa salah satu kebijakan makroprudensial yang dilakukan oleh bank sentral adalah dengan menahan suku bunga acuan di level 6%.

“Kami meyakini efek dari pembebasan PPN untuk properti akan sangat positif karena pengalaman tahun lalu pascapandemi sangat mengangkat kinerja pertumbuhan properti dan pertumbuhan kredit perbankan. Di saat yang sama, BI juga melanjutkan insentif makroprudensial untuk perbankan guna melanjutkan kredit termasuk properti sehingga booster-nya lebih kencang,” jelasnya kepada Bisnis, Selasa (12/12).

Bahkan, imbuhnya, dari kajian yang dilakukan BI menunjukkan bahwa insentif makroprudensial akan lebih efektif mendorong kredit perbankan apabila ada tambahan insentif juga dari pemerintah.

“Jadi ini pas, satu sisi kami beri tambahan insentif makroprudensial kepada perbankan yang dapat, dan bebas PPN konsumen yang dapat. Jadi cocok supply kredit insentif kepada bank, konsumen diberi insentif dari pemerintah,” katanya.

Oleh karena itu, ia menilai bahwa potensi sektor properti masih sangat besar lantaran populasi usia muda di Indonesia, termasuk Jatim sangat banyak sehingga kebutuhan rumah/hunian masih sangat tinggi.

Namun, imbuhnya, meski telah ada booster bagi properti, tetapi BI belum bisa memperkirakan soal potensi kenaikan suku bunga pada tahun depan yang menjadi kekhawatiran oleh nasabah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau Kredit Pemilikan Apartemen (KPA).

“Proyeksi suku bunga ke depan sulit dikatakan, yang jadi kunci adalah infl asi serta nilai tukar rupiah,” katanya.

Doddy hanya menekankan bahwa dari sisi inflasi risikonya relatif terkendali dengan target terjaga di level 2,5% plus minus 1% pada tahun depan.

Dia juga belum dapat memperkirakan nilai tukar rupiah pada 2024 lantaran kondisi global yang masih tak menentu.

“Dengan inflasi terjaga, tidak ada alasan bagi BI untuk menaikkan suku bunga. Tapi kami tidak bisa janji,” katanya.

Sementara itu, para developer yang beroperasi di Jatim telah mengambil ancangancang untuk menggenjot produk yang sesuai kriteria PPN DTP pada 2024.

PT Intiland Development Tbk. (DILD) misalnya yang saat ini tengah menyiapkan produk-produk yang sesuai dengan kriteria tersebut.

Direktur Pemasaran Intiland Development Harto Laksono menjelaskan bahwa strategi itu dilakukan mengingat insentif PPN DTP memiliki batas waktu yang cukup cepat hanya dalam sampai Juni 2024 untuk PPN DTP 100% dan sampai Desember 2024 untuk PPN DTP 50%.

“Kami melihat ini suatu hal yang dilakukan pemerintah untuk menggairahkan properti karena memang tahun ini cukup tersendat,” katanya.

Dia menjelaskan bahwa di balik industri properti ini, ada banyak produk turunan yang juga terdampak seperti industri bahan bangunan sampai tenaga kerja bangunannya.

Tak hanya Intiland Development, developer Ciputra Group juga tengah menyiapkan strategi khusus untuk memanfaatkan insentif PPN DTP itu.

Direktur Ciputra Group Agung Krisprimandoyo mengatakan bahwa kinerja sektor properti tahun ini secara umum memang sedang melambat lantaran pasar cenderung menahan untuk membeli properti akibat faktor ekonomi global yang tidak menentu.

“Sebenarnya daya beli masyarakat itu masih ada, mereka hanya sedikit menahan. Dari sisi pengembang juga melihat situasi di semester II tahun ini sebelum mengeluarkan produk-produknya,” katanya.

Tak ayal, ketika ada kabar terkait rencana pemberian insentif PPN DTP untuk perumahan oleh pemerintah, hal ini langsung disambut oleh para pengembang, termasuk Ciputra Group yang akhirnya mengubah strategi.

Awalnya, Ciputra akan menggarap pasar rumah di segmen menengah ke atas dengan kisaran harga Rp1,5 miliar—Rp2 miliar di proyek Citra Harmoni Sidoarjo, Jawa Timur.

Namun, melihat peluang dari PPN DTP, sasaran pasar berubah menjadi proyek rumah compact di segmen menengah ke bawah dengan rentang harga Rp600 juta—Rp1,2 miliar.

“Untuk mengejar insentif PPN DTP itu, Citra Harmoni langsung menyiapkan sebanyak 99 unit rumah baru untuk dipasarkan dalam waktu dekat. Rencananya produk rumah ini punya satu lantai dengan luasan 72 meter persegi,” katanya.

Langkah itu dilakukan guna menangkap peluang dari insentif PPN DTP yang dirilis belum lama ini.

“Makanya kami berupaya menyiapkan proyek rumah di harga Rp1 miliar ke bawah agar lebih cepat terserap pasar, dan penyelesaian konstruksinya juga diharapkan selesai sebelum Juni sehingga konsumen dapat menikmati insentif tersebut,” jelasnya.

Di sisi lain, produk domestik regional bruto (PDRB) Jatim ke depan juga bakal makin solid, meski PDRB pada kuartal III/2023 melambat menjadi 4,86% dibandingkan kuartal sebelumnya yang mencapai 5,25%

Akan tetapi, pada kuartal III/2023, sektor real estat mampu tumbuh tipis 0,62% secara kuartalan (quartal-to-quartal/QtQ), dengan kontribusi terhadap pertumbuhan ekonomi hanya 1,55%. Sementara itu, sektor konstruksi mampu bertumbuh 5,01% pada kuartal III/2023, dengan kontribusinya mencapai 8,82%. (Lihat infografis)

Oleh sebab itu, pertumbuhan kedua sektor ini dipandang bakal mampu meningkat pada kuartal IV/2023 dan paruh pertama 2024 lantaran insentif PPN DTP yang diluncurkan pada November.

BUNGA KPR

CEO Galaxy Property Kennard Nugraha, salah satu agen/broker properti Surabaya, bahkan memprediksi transaksi penjualan properti bisa meningkat sampai 30% jika situasi pemberian insentif ini mendukung dan berjalan lancar pada tahun depan.

Dia menilai bahwa insentif PPN DTP merupakan kebijakan yang sangat bagus, tetapi ada beberapa catatan agar kebijakan yang dikeluarkan ini punya dampak yang lebih maksimal, yakni pengendalian suku bunga KPR.

Pasalnya, dia mengungkapkan bahwa suku bunga acuan dari BI adalah 6%. Padahal, imbuhnya, kontribusi KPR untuk pembelian rumah baru cukup besar.

“Manfaat bebas PPN bisa jadi berkurang kalau akhirnya suku bunga KPR naik. Ada baiknya jika suku bunga tersebut ditahan supaya masyarakat masih tertarik untuk membeli,’’ katanya.

Menurutnya, tujuan utama dari kebijakan tersebut memang sangat baik yakni memberi kemudahan masyarakat untuk memiliki hunian ataupun untuk investasi.

Kennard mencontohkan misalnya, pada pasal 5 ayat 2 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 120/2023 menunjukkan bahwa masyarakat yang telah memanfaatkan fasilitas PPN DTP periode sebelumnya masih bisa memanfaatkan insentif kali ini.

“Itu artinya, pasar properti dalam penyaluran PPN DTP tidak akan terbatas,” katanya.

Hanya saja, broker masih khawatir lantaran dalam aturan PPN DTP pada pasal 4 yang terdapat sedikit pembatasan yakni masyarakat yang melakukan cicilan sebelum 1 September atau melakukan akad jual beli sebelum 1 November tidak bisa memanfaatkan insentif tersebut.

“Kami khawatir yang sudah mencoba mencicil atau baru bayar uang muka, akhirnya batal karena ini. Padahal, transaksi selama Oktober juga cukup banyak,” katanya.