Home
/
Data Center
/
Putusan
/
Put.32301
Putusan Pengadilan Pajak Nomor : Put.32301/PP/M.XVII/18/2011

Jenis Pajak : Pajak Bumi dan Bangunan;

Masa/Tahun Pajak : 2010;

Pokok Sengketa : bahwa yang menjadi pokok sengketa adalah pengajuan banding atas Keputusan Terbanding Nomor : KEP-109/WPJ.17/BD.06/2010 tanggal 15 Februari 2010 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Nomor : 51.03.010.005.002-0003.0 tanggal 5 Januari 2009 sebesar Rp.24.718.150,00;




Menurut Terbanding : bahwa Pasal 6 ayat (1) UU PBB menyebutkan bahwa dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak, sedangkan Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan bani, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti (Pasal 1 ayat (3) UU PBB), berdasarkan kedua pasal tersebut dijelaskan bahwa dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak bukan harga perolehan atau harga pada waktu membangun;

Menurut Pemohon : bahwa Pemohon Banding mengajukan banding atas Keputusan Terbanding Nomor : KEP-109/WPJ.17/BD.06/2010 tanggal 15 Februari 2010 tentang Keberatan Pajak Bumi dan Bangunan atas SPPT PBB Nomor : 51.03.010.005.002-0003.0 tanggal 5 Januari 2009 sebesar Rp.24.718.150,00;

Uraian Luas (m2) NJOP/m2 (Rp) Ketetapan PBB
(Rp)
Bumi Bangunan Bumi Bangunan
Semula 5.325 3.700 802.000 2.625.000 27.948.300
Menjadi 6.725 2.657 802.000 2.625.000 24.718.150

adapun alasan Pemohon Banding adalah dasar nilai bangunan sesuai Surat Ketetapan sebesar Rp.2.625.000,00/m2 (meter persegi) sangat tinggi dan tidak sesuai dengan harga bahan bangunan pada saat Pemohon Banding membangun pada tahun 2002 sampai dengan 2004, dan seharusnya harga bahan bangunan pada tahun 2007 tidak dapat untuk menentukan harga/nilai bangunan Pemohon Banding tersebut;
Menurut Majelis : bahwa penilaian bangunan didasarkan data yang diperoleh pada saat pemeriksaan sederhana lapangan yang dituangkan dalam Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak (LSPOP), penghitungan nilai bangunan menggunakan program aplikasi Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) 2000 dan Harga Bahan dan Upah yang digunakan adalah data tahun 2004 bukan tahun 2007;

bahwa atas objek pajak yang diajukan banding telah dilakukan pemeriksaan sederhana lapangan sebagaimana diuraikan diatas dengan hasil sebagai berikut :
  • Atap alang-alang, dalam lampiran SPOP tidak diakomodir untuk item alang-alang, jadi untuk komponen atap disamakan dengan Genteng biasa/sirap,
  • Sanitari tidak termasuk dalam penghitungan nilai bangunan
  • Kayu penyangga tidak termasuk dalam penghitungan nilai bangunan
  • Lantai menggunakan keramik bukan teraso
  • Langit-langit sebagian besar adalah gipsum

bahwa dasar pengenaan pajak adalah NJOP yang merupakan harga rata-rata pasar wajar bukan biaya yang dikeluarkan pada saat membangun, berdasarkan penghitungan ulang nilai bangunan dengan menggunakan program aplikasi DBKB 2000, diperoleh nilai bangunan sebagai berikut :

No. Luas JmI. Unit Total Luas Nilai/m2
bangunan 		Nilai bangunan
1 63 10 630 2,591,587 1,632,699,810
2 182 4 728 2,065,146 1,503,426,288
3 212 4 848 2,458,736 2,085,008,128
4 322 1 322 2,412,885 776,948,970
5 65 1 65 12,238,467 795,500,355
6 64 1 64 1,519,674 97,259,136
Total 21 2,657 6,890,842,687

bahwa untuk bangunan dengan luas bangunan 65 m2 nilai per meter persegi Rp.12.238.467,00/m2 karena main pool dengan luas 392 m2 termasuk dalam fasilitas bangunan ini, dari total luas bangunan 2.657 m2 diperoleh total nilai keseluruhan bangunan adalah Rp.6.890.842.687,00 atau nilai bangunan per m2 adalah Rp. 2.593.467,00, apabila dikonversi ke dalam klasifikasi penggolongan bangunan termasuk dalam klas B17 dengan NJOP Bangunan sebesar Rp. 2.625.000,00/m2;

bahwa Terbanding mengemukakan bahwa berdasarkan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Nomor: 870 Thn. 2004 bahwa bangunan seluas 2.657 m2 berdiri diatas tanah seluas 6.725 m2 dengan Sertifikat Hak Milik No. 4094 dan SHM No. 7139, berdasarkan pemeriksaan sederhana lapangan diketahui bahwa atas kedua tanah tersebut adalah menyatu dan tidak diketahui batas-batasnya, semua digunakan untuk bangunan villa dan tanah yang menurut Pemohon Banding lokasinya berada dibelakang, akses utama dan satu-satunya adalah ke Jalan Laksamana, kondisi ini adalah sama dengan tanah yang berdasarkan sertifikat berada tepat di pinggir Jalan Laksamana, jadi NJOP tanah tidak dapat dipisahkan karena kondisi, penggunaan dan aksesibilitasnya sama;

bahwa menurut Pemohon Banding biaya membangun bangunan Pemohon Banding tersebut pada waktu itu adalah sebesar Rp.700.000,00/m2 sehingga apabila kita hitung seharusnya nilai PBB Pemohon Banding atas bangunan/m2 adalah sebesar Rp.700.000,00 bukan 2.625.000,00;

bahwa luas bumi Pemohon Banding keseluruhan adalah 6.725m2, tetapi atas luas tersebut sertifikatnya terdiri dari 2 bagian, yaitu :

bahwa luas bumi 5.325 m2 dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 4094 posisi menghadap di jalan besar sehingga masuk kelas bumi A 17 dengan nilai 802.000/m2;

bahwa sedangkan bumi luas 1.400 m2 dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 7139 posisinya ada dibelakang sehingga dalam penentuan nilai PBB atas bumi tersebut masuk dengan nilai per m2 sebesar Rp.126.000,00 (sesuai dengan nilai PBB tahun 2009 kebawah)

bahwa kondisi bumi yang menjadi objek sengketa adalah sebagai berikut :

bahwa berdasarkan data yang dilaporkan oleh Pemohon Banding, objek Pajak Bumi yang diajukan banding ke Pengadilan Pajak terdiri dari 2 unit masing-masing sebagai berikut :

bahwa luas bumi 5.325 m2 dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 4094 posisi menghadap di jalan besar sehingga masuk kelas bumi A 17 dengan nilai 802.000/m2;

bahwa sedangkan bumi luas 1.400 m2 dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 7139 posisinya ada dibelakang sehingga dalam penentuan nilai PBB atas bumi tersebut masuk dengan nilai per m2 sebesar Rp.126.000,00 (sesuai dengan nilai PBB tahun 2009 kebawah);

bahwa kondisi bangunan yang menjadi objek sengketa adalah sebagai berikut :

bahwa berdasarkan data yang dilaporkan oleh Pemohon Banding, objek Pajak Bangunan yang diajukan banding ke Pengadilan Pajak adalah sebagai berikut :

bahwa disamping harga bahan bangunan yang seharusnya dipakai sebagai dasar menentukan objek PBB atas nilai bangunan Pemohon Banding, juga mohon untuk dilihat spesifikasi dari bahan bangunan Pemohon Banding yang hanya menggunakan bahan bangunan kualitas standar atau hanya biasa-biasa saja, spesifikasi bangunan Pemohon Banding adalah sebagai berikut :
  • Atap dari alang-alang,
  • Sanitari menggunakan merk Toto dengan kualitas standar,
  • Kayu penyangga menggunakan kayu kelapa (seseh), termasuk kusen dan daun pintu,
  • Lantai menggunakan ubin teraso,
  • Plafon (tanpa plafon)/ekspode alang-alang;
bahwa dalam menetapkan nilai jual bangunan sebagai dasar menetapkan NJOP Bangunan, Terbanding menggunakan Metode Computer Assisted Value (CAV), dimana melalui metode ini Terbanding memasukkan data harga jual dari bahan dan komponen bangunan yang berlaku pada tahun tertentu pada komputer dan dengan aplikasi program komputer yang dibangun oleh Terbanding data yang telah dimasukkan tersebut diolah untuk menghasilkan data nilai jual bangunan;

bahwa sesuai dengan hasil perhitungan yang dilakukan oleh Terbanding berdasarkan penghitungan ulang nilai bangunan dengan menggunakan program aplikasi DBKB 2000, diperoleh nilai bangunan sebagai berikut :

No. Luas JmI. Unit Total Luas Nilai/m2
bangunan 		Nilai bangunan
1 63 10 630 2,591,587 1,632,699,810
2 182 4 728 2,065,146 1,503,426,288
3 212 4 848 2,458,736 2,085,008,128
4 322 1 322 2,412,885 776,948,970
5 65 1 65 12,238,467 795,500,355
6 64 1 64 1,519,674 97,259,136
Total 21 2,657 6,890,842,687

bahwa untuk bangunan dengan luas bangunan 65 m2 nilai per meter persegi Rp.12.238.467,00/m2 karena main pool dengan luas 392 m2 termasuk dalam fasilitas bangunan ini, dari total luas bangunan 2.657 m2 diperoleh total nilai keseluruhan bangunan adalah Rp.6.890.842.687,00 atau nilai bangunan per m2 adalah Rp. 2.593.467,00, apabila dikonversi ke dalam klasifikasi penggolongan bangunan termasuk dalam klas B17 dengan NJOP Bangunan sebesar Rp. 2.625.000,00/m2;

Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

bahwa Terbanding setelah melakukan pemeriksaan mencocokan dengan LSPOP yang ada (berdasarkan pengakuan Pemohon Banding) dan disesuaikan dengan kondisi seperti dalam basis data KPP, dimana dari perhitungan LSPOP tersebut diperoleh perhitungan yang sama dengan perhitungan dalam SPPT tahun 2009, sehingga Terbanding menilai bahwa penetapan PBB untuk objek tersebut telah sesuai dengan kondisi yang ada;

bahwa dalam persidangan Majelis meminta kepada Terbanding untuk menyampaikan data dan dasar-dasar penetapan nilai NJOP Bumi dan Bangunan (daftar komponen biaya bangunan, data klasifikasi dll);

bahwa Terbanding menyampaikan Laporan Hasil Penelitian Keberatan PBB Nomor :LAP-096/WPJ.17/BD.0604/2010 tanggal 15 Pebruari 2010;

bahwa mengingat NJOP atas bangunan ditetapkan berdasarkan hasil penghitungan dengan metode Computer Assisted Value (CAV) dan data yang dimasukkan kedalam sistem sudah sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, maka penetapan NJOP Bangunan yang telah dilakukan oleh Terbanding terhadap objek Pajak Bangunan sebagaimana tertuang dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun Pajak 2009 Nomor: 51.03.010.005.002-0003.0 tanggal 2 Januari 2006 sudah sesuai dengan peraturan perpajakan yang berlaku dan dapat dipertahankan;

bahwa atas hasil pemeriksaan dalam persidangan, Majelis berkesimpulan NJOP Pajak Bumi dan Bangunan yang diminta Pemohon Banding dalam surat banding tidak dapat diterima dan karenanya Majelis berketetapan menolak permohonan banding Pemohon Banding;
Memperhatikan : Surat Banding, bukti-bukti yang ada dalam berkas banding, hasil pemeriksaan dan pembuktian dalam persidangan;
Mengingat :
  1. Undang-Undang nomor 14 Tahun 2002 tentang Pengadilan Pajak,
  2. Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994,
  3. Ketentuan perundang-undangan yang terkait;
Memutuskan : Menyatakan menolak permohonan banding Pemohon Banding terhadap keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-109/WPJ.17/BD.06/2010 tanggal 15 Februari 2010 tentang Penetapan atas Keberatan terhadap Pajak Bumi dan Bangunan atas Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) Nomor Objek Pajak : 51.03.010.005.002-0003.0 tanggal 5 Januari 2009, dan menetapkan Nilai Jual Objek Pajak dengan Nomor Objek Pajak : 51.03.010.005.002-0003.0 atas Bangunan sebesar Rp.2.625.000,00/m2.

© Copyright 2025 PT INTEGRAL DATA PRIMA